PTZ : conditions, calcul du montant et remboursement

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, dont le coût est pris en charge par l'État. Il finance une partie de l'achat de la résidence principale des primo-accédants, c'est-à-dire des ménages qui n'ont pas été propriétaires de leur logement principal depuis au moins 2 ans. Il ne finance jamais tout l'achat : il complète toujours un prêt immobilier classique.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance tout logement neuf, appartement ou maison, sur l'ensemble du territoire. Il s'applique aux offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027. Son montant dépend du logement (zone et type) et du foyer (revenus et nombre d'occupants).

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Qu'est-ce que le PTZ (prêt à taux zéro) ?

Le PTZ est un prêt réglementé : ses conditions sont fixées par le code de la construction et de l'habitation, et non par la banque. L'emprunteur rembourse uniquement la somme empruntée, sans intérêts, sans frais de dossier ni frais d'expertise. Sa durée ne dépasse pas 25 ans.

Le PTZ obéit à trois règles :

• il complète au moins un autre prêt d'une durée de plus de 2 ans ;
• un seul PTZ est accordé par achat ;
• il finance uniquement une résidence principale.

Le PTZ+ est l'ancien nom du même prêt, utilisé après sa réforme de 2011. L'éco-PTZ est un autre prêt sans intérêts : il finance des travaux de rénovation énergétique, sans condition de ressources, y compris pour un propriétaire déjà installé.

Les logements éligibles au PTZ en 2026

Les conditions varient selon le zonage A bis, A, B1, B2 et C, qui classe les communes selon l'écart entre l'offre et la demande de logements. La zone A bis regroupe Paris et les communes où la demande dépasse le plus l'offre ; la zone C regroupe les communes où le marché est le plus détendu. Le simulateur de zonage officiel indique la zone d'une commune.

Logement neuf : toutes les zones

Pour toute offre de prêt émise depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance l'achat ou la construction d'un logement neuf dans toutes les zones, appartement ou maison individuelle, en application de l'article 90 de la loi de finances pour 2025. Un logement est neuf lorsque l'acheteur en est le premier occupant. Un garage ou une place de parking achetés en même temps entrent dans le financement.

Logement ancien : zones B2 et C avec travaux

Dans l'ancien, le PTZ est réservé aux zones B2 et C. L'achat doit s'accompagner de travaux d'au moins 25% du coût total de l'opération, soit un tiers du prix d'achat. Pour un logement acheté 120 000 €, il faut prévoir au moins 40 000 € de travaux, pour un coût total de 160 000 €. Les frais de notaire ne comptent pas dans ce coût total.

Les travaux commencent après l'émission de l'offre de PTZ et se terminent dans un délai de 3 ans. Deux formules font exception : la location-accession et la vente d'immeuble à rénover, dans laquelle le vendeur s'engage à réaliser les travaux. Le logement doit aussi atteindre au moins la classe D du diagnostic de performance énergétique (DPE), avant ou après travaux. Le DPE classe les logements de A (très économe) à G (très énergivore). Depuis le 21 mars 2025, le PTZ se cumule avec les subventions à la rénovation de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Autres opérations éligibles

Le PTZ finance aussi l'accession sociale, c'est-à-dire des formules d'achat à prix encadré réservées aux ménages modestes. La location-accession, souvent financée par un prêt social location-accession (PSLA), permet d'occuper le logement comme locataire avant de l'acheter. Le bail réel solidaire (BRS) permet d'acheter le logement sans le terrain, qui reste la propriété d'un organisme foncier : le prix d'achat est donc réduit. La loi de finances pour 2026 étend le PTZ aux acheteurs d'un logement en BRS déjà occupé, et non plus au seul premier acquéreur.

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Conditions d'obtention : primo-accession, occupation et ressources

Condition de primo-accession

Les emprunteurs ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 ans précédant l'offre de prêt. Seule la résidence principale compte : un logement loué ou une résidence secondaire n'empêchent pas d'obtenir le PTZ. Pour un premier achat, le PTZ se combine avec les autres leviers de financement des jeunes emprunteurs.

La condition de primo-accession ne s'applique pas dans trois cas :

• l'emprunteur ou un occupant est invalide (carte d'invalidité ou carte mobilité inclusion « invalidité ») ou perçoit l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
• sa résidence principale a été rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique ;
• l'emprunteur ne possède que l'usufruit (le droit d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers) ou la nue-propriété (la propriété du logement sans ce droit) de sa résidence principale.

Condition d'occupation en résidence principale

Le logement doit devenir la résidence principale dans l'année qui suit l'achat ou la fin des travaux. Il doit ensuite être occupé au moins 8 mois par an pendant 6 ans minimum. Des absences plus longues sont admises pour raison de santé, cas de force majeure ou obligation professionnelle. Un futur retraité peut aussi louer le logement en attendant sa retraite, si elle intervient dans les 6 ans.

Plafonds de ressources du PTZ en 2026

Les revenus pris en compte sont ceux de toutes les personnes qui occuperont le logement. Ils sont mesurés par le revenu fiscal de référence (RFR), le montant de référence indiqué sur l'avis d'impôt sur le revenu. Le RFR retenu est celui de l'année N-2 : pour une offre émise en 2026, ce sont les revenus 2024, figurant sur l'avis reçu en 2025. Le total doit rester sous un plafond qui dépend de la zone et du nombre d'occupants.

Comment calculer le montant du PTZ ?

Le calcul se fait en quatre étapes, que le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) réalise automatiquement.

Étape 1 : les revenus retenus

Les revenus retenus correspondent au plus élevé de ces deux montants : le RFR total des occupants, ou le coût total de l'opération divisé par 9. Le coût total de l'opération comprend le prix d'achat ou de construction, les travaux, ainsi que les honoraires et taxes liés à l'opération (hors frais de notaire dans l'ancien). Ce second montant, appelé revenu plancher, compense le décalage du RFR, qui reflète la situation d'il y a deux ans. Il évite d'avantager un ménage dont les revenus ont fortement augmenté depuis.

Une personne seule en zone A, avec un RFR de 20 000 €, qui achète pour 270 000 € se voit ainsi retenir 30 000 € de revenus (270 000 ÷ 9). Elle passe en tranche 2 au lieu de la tranche 1 (voir étape 2), et son PTZ baisse de 15 000 €. La même règle peut exclure du PTZ : en zone C, une personne seule dont l'opération dépasse 256 500 € (28 500 € × 9) franchit le plafond de ressources.

Étape 2 : la tranche de revenus

Les revenus retenus sont divisés par un coefficient familial, qui augmente avec le nombre d'occupants :

• 1 personne : 1 ;
• 2 personnes : 1.5 ;
• 3 personnes : 1.8 ;
• 4 personnes : 2.1 ;
• 5 personnes : 2.4 ;
• 6 personnes : 2.7 ;
• 7 personnes : 3 ;
• 8 personnes et plus : 3.3.

Le résultat place le foyer dans l'une des quatre tranches de revenus, de la tranche 1 (revenus les plus modestes) à la tranche 4. La tranche détermine la part du coût financée par le PTZ et la durée du différé, c'est-à-dire la période sans remboursement.

Étape 3 : le coût d'opération plafonné

Le coût total de l'opération n'est pris en compte que jusqu'à un plafond fixé selon la zone et le nombre d'occupants. La partie du coût qui dépasse ce coût plafonné est financée sans PTZ.

Étape 4 : la quotité (part financée par le PTZ)

La quotité est le pourcentage du coût plafonné financé par le PTZ. Elle dépend de la tranche et du type de logement : elle est plus faible pour une maison individuelle neuve. Pour l'achat d'un logement social par son occupant, elle est de 20% quelle que soit la tranche.

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Exemple de calcul : couple avec un enfant en zone B1

Un couple avec un enfant achète un appartement neuf en zone B1. Le coût total de l'opération est de 250 000 €, le RFR du foyer de 45 000 €, et le couple apporte 20 000 € d'épargne personnelle.

• Revenus retenus : 45 000 €, supérieurs à 250 000 ÷ 9 = 27 778 €, et sous le plafond de 62 100 € prévu pour 3 personnes en B1.
• Tranche : 45 000 ÷ 1.8 = 25 000 €, soit la tranche 2 en zone B1.
• Coût retenu : 243 000 €, plafond pour 3 personnes en B1.
• Montant du PTZ : 243 000 × 40% = 97 200 €.

Le prêt immobilier principal s'élève alors à 132 800 € (250 000 € moins 97 200 € de PTZ et 20 000 € d'apport). Pour une maison individuelle neuve, la quotité serait de 20% et le PTZ de 48 600 €.

Durée de remboursement et différé

Le différé est une période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse rien du PTZ. Il est suivi d'une période de remboursement par mensualités constantes. Le barème de l'article D31-10-11 réduit le différé et la durée totale quand les revenus augmentent.

Le différé atteint donc 10 ans au maximum, et la durée totale varie de 10 à 25 ans selon la tranche. Elle ne peut pas dépasser la durée du plus long des autres prêts. Dans l'exemple de calcul, le PTZ de 97 200 € ne coûte rien pendant 8 ans, puis se rembourse sur 12 ans : 97 200 € ÷ 144 mois = 675 € par mois à partir de la 9e année.

PTZ et prêt immobilier : lissage, endettement et apport

Le lissage du prêt principal

À la fin du différé, les mensualités du PTZ s'ajoutent à celles du prêt principal. Dans l'exemple de calcul, un prêt principal de 132 800 € sur 20 ans au taux moyen de 3.27% coûte 755 € par mois hors assurance. La charge totale passe à 1 430 € par mois à partir de la 9e année.

Le lissage évite cette hausse : la banque ajuste les mensualités du prêt principal pour que la charge totale reste constante. L'emprunteur paie davantage pendant le différé et moins ensuite, soit environ 1 106 € par mois pendant 20 ans. Le prêt principal étant remboursé plus vite au début, ses intérêts baissent aussi, d'environ 12 900 € dans cet exemple. La durée du prêt principal se choisit donc en tenant compte de celle du PTZ.

Le PTZ dans le calcul du taux d'endettement

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité qui encadre la distribution des crédits immobiliers, limite le taux d'endettement à 35% des revenus nets, assurance comprise. Ce taux mesure la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Les banques y intègrent les mensualités du PTZ, y compris celles qui suivent le différé. Une mensualité lissée reste stable et facilite le respect de la règle des 35% sur toute la durée du prêt. Dans l'exemple, 1 106 € par mois supposent au moins 3 160 € de revenus nets mensuels, hors assurance.

Montant maximal du PTZ selon les autres prêts et l'apport

Le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de 2 ans qui financent l'achat. Lorsque la quotité est de 50% (tranche 1, hors maison individuelle), il peut atteindre 125% de ces prêts. Un apport personnel élevé, c'est-à-dire l'épargne investie sans emprunt, réduit le prêt principal et peut donc réduire le PTZ.

Pour un achat de 100 000 € en tranche 1 avec un PTZ de 50 000 €, le prêt principal doit atteindre au moins 40 000 € (50 000 ÷ 1.25). L'apport ne peut donc pas dépasser 10 000 € sans réduire le PTZ. L'épargne restante peut être conservée en épargne de précaution.

Économie d'intérêts du PTZ par rapport à un prêt classique

Au taux moyen des crédits immobiliers, 3.27% en juin 2026, un prêt classique de 97 200 € sur 20 ans coûterait environ 35 350 € d'intérêts. Le PTZ de l'exemple permet donc d'économiser ce montant, hors assurance. Le différé évite en plus de rembourser cette somme pendant les 8 premières années.

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Comment demander un PTZ ? Banques et pièces à fournir

Seules les banques ayant signé une convention avec l'État distribuent le PTZ. La liste de ces établissements est publiée par la Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), qui gère le PTZ pour l'État. La demande se fait en même temps que celle du prêt principal, en général auprès de la même banque. La banque n'est pas obligée d'accorder le PTZ.

La banque demande en général une assurance emprunteur sur le PTZ, comme sur le prêt principal. Elle couvre le remboursement en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. Le dossier comprend notamment :

• les pièces d'identité et justificatifs de situation familiale ;
• l'avis d'imposition indiquant le RFR de l'année N-2 de chaque occupant ;
• les justificatifs de non-propriété sur 2 ans (quittances de loyer, attestation d'hébergement) ;
• le contrat de réservation ou le compromis de vente ;
• les devis de travaux pour un logement ancien.

L'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) vérifie l'éligibilité gratuitement.

Revente, location et transfert du logement financé

Le logement doit rester la résidence principale pendant 6 ans à compter du premier versement des fonds. Pendant cette période, il ne peut être ni loué en meublé ou en location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire. Après 6 ans, l'emprunteur peut louer le logement sans rembourser le PTZ.

Avant 6 ans, la location n'est autorisée que dans les cas suivants :

• mobilité professionnelle imposant au moins 50 km ou 1 h 30 de trajet ;
• décès, divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité (PACS) ;
• invalidité reconnue ;
• chômage de plus d'un an.

Le logement est alors loué vide, à un locataire dont les revenus et le loyer respectent des plafonds fixés par l'État.

En cas de vente ou de donation, l'emprunteur doit rembourser le capital restant dû, c'est-à-dire la part du PTZ non encore remboursée, sans pénalité. Il peut aussi transférer le PTZ sur l'achat de sa nouvelle résidence principale, si la banque l'accepte.

Questions fréquentes sur le prêt à taux zéro

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