Revenus confortables, apport conséquent, situation professionnelle stable... Mais un dossier refusé pour un taux d'endettement à 36.5% au lieu de 35%. Le cas est fréquent, et il a fini par atteindre le Parlement. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 voulait autoriser les banques à écarter ce seuil au cas par cas, en s'appuyant sur le reste à vivre. Néanmoins, elle n'a jamais été débattue. Le crédit immobilier reste donc encadré comme avant mais des marges de manœuvre existent, à condition de savoir où les chercher.
La règle des 35%, d'où elle vient et pourquoi elle bloque
Un cadre contraignant depuis 2022
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe les conditions d'octroi du crédit immobilier aux particuliers. Simple recommandation à l'origine, ses critères sont devenus juridiquement contraignants au 1er janvier 2022, par une décision du HCSF datée du 29 septembre 2021.
Deux plafonds structurent l'ensemble :
- un taux d'effort maximal de 35% des revenus, assurance emprunteur comprise ;
- une maturité de crédit limitée à 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du prêt.
La logique est prudentielle : contenir le risque d'endettement excessif des ménages et, par ricochet, l'exposition des établissements prêteurs.
Un ratio aveugle au niveau de vie
La faiblesse du dispositif tient à sa nature même. Un ratio uniforme traite de la même façon des situations sans rapport, parce qu'il raisonne en pourcentage et jamais en euros disponibles.
Même taux d'effort, capacité d'absorption d'un imprévu radicalement différente. C'est exactement l'argument de l'exposé des motifs de la proposition de loi : deux emprunteurs présentant un taux d'effort identique peuvent disposer de niveaux de revenu résiduel très différents une fois leurs charges acquittées.
Le reste à vivre désigne ce qui subsiste chaque mois une fois payées toutes les charges fixes, mensualité de crédit comprise. Contrairement au taux d'effort, il s'exprime en euros et intègre la composition du foyer.
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Ce que la proposition de loi voulait changer
Un texte porté par Bercy, jamais débattu
La proposition de loi n° 2652 a été enregistrée le 14 avril 2026 auprès de l'Assemblée nationale par Lionel Causse, député des Landes, et cosignée par seize députés. Renvoyée à la commission des finances, elle était soutenue par Bercy.
Le texte tenait en deux articles. Le premier modifiait l'article L. 631-2 du code monétaire et financier pour porter le HCSF de huit à dix membres, en y ajoutant un député et un sénateur. Le second complétait l'article L. 631-2-1 : les décisions du HCSF en matière de taux d'effort pouvaient être écartées par un établissement capable de démontrer l'absence de risque d'endettement excessif, cette appréciation tenant compte du reste à vivre.
Une dérogation, pas une substitution
La nuance est décisive, et la plupart des commentaires l'ont perdue. Le texte ne supprimait pas le seuil de 35%. Son exposé des motifs écarte l'idée de substituer un indicateur à un autre : le reste à vivre serait devenu un argument opposable au refus, pas la nouvelle règle.
Les profils visés restaient identifiables : ménages à hauts revenus bloqués à un ou deux points du seuil, et investisseurs locatifs pénalisés par le mode de calcul des banques. La presse spécialisée a repris une estimation de 10% à 15% des dossiers refusés qui auraient pu être débloqués. Le courtier Pretto, source intéressée, avance 34 000 ménages concernés sur 745 000 simulations en un an. Pour un projet immobilier locatif, l'enjeu portait moins sur le seuil que sur la façon de comptabiliser les loyers futurs.
Pourquoi le texte a été abandonné ?
La Banque de France et la Banque centrale européenne s'y sont opposées. Le dossier législatif officiel s'arrête au renvoi en commission : au 4 septembre 2026, il n'enregistre ni examen en commission, ni séance publique. La presse spécialisée a annoncé l'abandon du texte à l'été 2026. La vérification est simple : l'article L. 631-2 compte toujours huit membres.
L'argument des opposants porte sur un point technique. La notion de reste à vivre n'est définie nulle part de façon précise. Pensions alimentaires, frais de garde, coût réel d'un enfant à charge : sans grille commune, chaque banque appliquerait la sienne. Le risque est double, arbitraire dans le traitement des dossiers et concurrence sur le laxisme.
Le précédent est instructif. Lionel Causse avait déposé un texte comparable le 23 janvier 2024, la proposition n° 2091. Votée en commission le 10 avril 2024, elle a été retirée par son auteur le 29 avril 2024 en séance, vidée de sa substance par les amendements. Trois jours plus tôt, la BCE défendait le rôle central du gouverneur de la Banque de France dans les dérogations.
Deux échecs en deux ans, mais un soutien constant de Bercy : une troisième version reste plausible. Le sujet est reporté, pas clos. À surveiller, sans construire un projet dessus.
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Six leviers qui fonctionnent dès aujourd'hui
Le chiffre le plus actionnable du débat est ailleurs. Les banques disposent d'une marge de flexibilité portant sur 20% de leur production trimestrielle. Au moins 70% de cette marge doit aller aux acquéreurs de leur résidence principale, dont au moins 30% aux primo-accédants. Les 30% restants sont libres d'utilisation.
Cette marge de 20% n'a été consommée qu'à hauteur de 17.5% au premier trimestre 2026, contre 14.5% début 2022. Il reste de la place, et elle se joue sur la qualité du montage autant que sur le niveau de revenus.
1. La baisse mécanique du taux d'effort
Trois actions produisent un effet immédiat sur le ratio :
- la délégation d'assurance de prêt, puisque la cotisation entre dans le calcul des 35% ;
- le solde anticipé d'un crédit à la consommation avant dépôt du dossier ;
- le renforcement de l'apport, qui réduit le capital emprunté et donc la mensualité.
Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance à tout moment et sans frais, contrat en cours compris. Sur un profil jeune et non fumeur, l'écart avec le contrat groupe bancaire dépasse souvent la moitié de la cotisation.
2. La déclaration de l'intégralité des revenus
Beaucoup de dossiers sont sous-documentés, par négligence plus que par choix. Primes récurrentes, revenus fonciers, dividendes, revenus du conjoint : chaque flux justifié élargit la base de calcul. Les revenus variables sont retenus sur une moyenne triennale, pièces à l'appui.
3. L'allongement de la durée
La maturité maximale de 25 ans est rarement exploitée à plein. Allonger de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15% et peut suffire à repasser sous le seuil. La contrepartie est réelle : le coût total du crédit augmente nettement. L'arbitrage se pose avant le dépôt, chiffres à l'appui.
4. Le bon établissement au bon moment
Les politiques d'octroi diffèrent d'un établissement à l'autre, et la consommation de la marge varie d'un trimestre à l'autre. Le HCSF relève une hétérogénéité marquée entre banques. Un dossier refusé en fin de trimestre peut passer trois semaines plus tard ailleurs.
5. Le reste à vivre documenté
Le reste à vivre n'a pas force de loi, mais les banques l'intègrent déjà, en particulier pour les familles nombreuses et les revenus variables. Le formaliser, charges fixes détaillées à l'appui, transforme un argument oral en pièce de décision.
6. Le dossier porté par un intermédiaire
La connaissance des grilles d'octroi, la valorisation d'un profil atypique et l'arbitrage entre durée, montage et assurance relèvent d'un métier. Un dossier bien présenté ne change pas la règle : il change la façon dont la banque l'applique.
Un point contre-intuitif éclaire tout le débat. En France, 88% des personnes surendettées sont locataires ou hébergées à titre gratuit, contre 42% dans l'ensemble de la population, selon une étude de la Banque de France sur le surendettement des ménages. Le surendettement n'est pas d'abord un problème d'accédants à la propriété.
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Ce que le taux d'effort ne dit pas
Le taux d'endettement est un indicateur bancaire, pas un indicateur patrimonial. La question pertinente est celle de la capacité d'endettement globale : le niveau d'effet de levier recherché (la part du projet financée à crédit plutôt que sur fonds propres), le niveau d'épargne de précaution, l'horizon de sortie, la fiscalité des revenus locatifs attendus.
Un dossier refusé à 37% n'est pas nécessairement un mauvais projet. Ce peut être un projet mal calibré en durée ou mal présenté. L'inverse vaut aussi : un dossier qui passe à 34% n'est pas pour autant un bon investissement.
Pour un patrimoine déjà constitué, d'autres montages contournent la question. Le crédit Lombard, garanti par un portefeuille financier mis en gage auprès de la banque, ne s'apprécie pas au regard du taux d'effort. L'acquisition de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) à crédit obéit à des grilles d'octroi distinctes de celles du résidentiel.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
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