Le taux d'endettement mesure la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Au-delà de 35%, assurance comprise, un dossier de prêt immobilier sort des normes de financement. L'écart entre l'estimation du ménage et celle de la banque tient rarement à la division elle-même : il vient du choix des revenus et des charges retenus. Une prime ponctuelle, des loyers perçus ou un crédit renouvelable oublié suffisent à déplacer le ratio de plusieurs points. La bonne méthode pour calculer son taux d'endettement consiste donc à appliquer les règles bancaires dès la préparation du financement d'un achat immobilier.
La formule du taux d'endettement
Le taux d'endettement se calcule ainsi : charges mensuelles de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100. Par exemple, un ménage qui rembourse 800 € par mois pour 2 500 € de revenus affiche un taux d'endettement de 32%.
Deux conventions changent toutefois le résultat. D'une part, les revenus s'entendent nets avant impôt, c'est-à-dire avant le prélèvement à la source. D'autre part, les mensualités intègrent l'assurance emprunteur. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a en effet fixé le taux d'effort maximal à 35%, assurance comprise. Cette autorité, chargée de prévenir les risques pesant sur le système financier, impose la règle aux banques depuis le 1er janvier 2022. Le taux d'effort désigne simplement le taux d'endettement.
Le plafond se compare donc toujours à une mensualité assurance comprise. La règle des 35% admet toutefois des dépassements : chaque banque peut y déroger pour 20% des crédits immobiliers qu'elle accorde chaque trimestre. Au moins 70% de cette marge de dérogation revient aux acquéreurs de leur résidence principale.
Les revenus retenus par la banque
Les revenus concentrent l'essentiel des écarts. La banque ne retient pas tout ce qui entre sur le compte : elle privilégie les revenus stables et durables, et lisse ou écarte les autres.
Les revenus pris en compte à 100%
Certains revenus entrent intégralement dans le calcul, car la banque les juge pérennes :
- les salaires nets d'un contrat à durée indéterminée (CDI), hors période d'essai ;
- les primes contractuelles, comme le 13e mois, ramenées au mois ;
- les pensions de retraite et les rentes viagères ;
- les pensions alimentaires reçues, si elles sont fixées par un jugement ou une convention.
Les revenus lissés ou pondérés
La banque lisse les revenus variables plutôt que de retenir la meilleure année. Pour un indépendant, elle prend en général la moyenne des deux ou trois derniers exercices comptables, d'après les bilans ou les avis d'imposition. Les revenus d'un auto-entrepreneur suivent la même logique, avec une ancienneté d'activité exigée. De même, les primes variables et les revenus d'intérimaire ou d'intermittent sont moyennés sur l'historique disponible.
Les loyers perçus obéissent à une autre règle. La banque n'en retient généralement que 70%, pour couvrir les périodes sans locataire, les impayés et les charges du propriétaire. Ils s'ajoutent aux revenus et ne se déduisent pas de la mensualité du prêt locatif.
Les revenus exclus ou fragiles
À l'inverse, plusieurs ressources pèsent peu ou pas du tout. Les allocations familiales et les aides au logement sont rarement retenues, car leur montant évolue avec l'âge des enfants et les revenus du foyer. Les heures supplémentaires ponctuelles et les revenus exceptionnels sont écartés. Enfin, un contrat à durée déterminée (CDD) ou une période d'essai fragilise le dossier, même si certains établissements les acceptent au cas par cas.
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Les charges retenues dans le calcul
Les charges incluses
Les charges retenues regroupent tous les engagements financiers réguliers du foyer, une fois le prêt accordé :
- la mensualité du futur prêt, assurance emprunteur comprise ;
- les crédits en cours : automobile, consommation, travaux, prêt étudiant ;
- les loyers de location avec option d'achat (LOA) ou de location longue durée (LLD) ;
- le crédit renouvelable, même inutilisé : la banque retient souvent une mensualité théorique calculée sur la réserve autorisée, c'est-à-dire le montant maximal que l'emprunteur peut utiliser ;
- la pension alimentaire versée ;
- le loyer conservé si l'emprunteur reste locataire de sa résidence principale, par exemple pour un achat locatif.
Le crédit renouvelable constitue un piège fréquent. Une réserve de quelques milliers d'euros, jamais utilisée, peut alourdir le dossier. La clôture du contrat avant la demande règle la question.
Les dépenses exclues du calcul
Les dépenses courantes (alimentation, énergie, transport) ne figurent pas dans le ratio, pas plus que l'impôt sur le revenu. Le loyer de la résidence principale disparaît aussi du calcul quand l'achat porte sur elle. Ces postes pèsent en revanche sur le reste à vivre, c'est-à-dire la somme disponible chaque mois une fois toutes les charges payées. La banque l'examine en second filtre.
Exemples de calcul du taux d'endettement
Exemple 1 : un salarié seul
Un salarié en CDI perçoit 2 900 € nets par mois avant impôt. S'y ajoute une prime variable de 3 600 € par an en moyenne sur trois ans, soit 300 € par mois. La banque retient donc 3 200 € de revenus.
Son projet génère une mensualité de 1 050 €, assurance comprise, sans autre crédit en cours. Le taux d'endettement ressort à 1 050 ÷ 3 200 = 32.8%. Le dossier reste sous le plafond, avec une marge de 70 € de mensualité.
Exemple 2 : un couple avec un crédit auto en cours
Dans un couple, les revenus et les charges des deux emprunteurs s'additionnent. Le premier, salarié, perçoit 2 600 € nets. Le second exerce en profession libérale et a déclaré 28 000 €, 34 000 € puis 40 000 € de bénéfices sur trois ans. La banque retient la moyenne, soit 2 833 € par mois, et non le dernier exercice (3 333 €).
- Revenus retenus : 2 600 + 2 833 = 5 433 €.
- Charges : 380 € de crédit auto et 1 650 € de mensualité projetée, soit 2 030 €.
- Taux d'endettement : 2 030 ÷ 5 433 = 37.4%.
Le dossier dépasse 35%. Sur la base du seul dernier exercice, le ratio aurait été de 34.2% : l'écart vient du lissage des revenus, pas d'une erreur de calcul. Le remboursement du crédit auto avant la demande ramène le taux à 1 650 ÷ 5 433 = 30.4%. Un apport ne produirait le même effet qu'en réduisant l'emprunt de plus de 75 000 € (sur 25 ans à 3.4%).
Le taux d'endettement d'un investisseur locatif
Deux méthodes de calcul circulent encore pour un investissement locatif. Depuis 2022, seule la méthode classique vaut pour le ratio réglementaire. Un projet construit avec la méthode différentielle repose sur une capacité d'emprunt surestimée.
La méthode classique, retenue par le HCSF
La méthode classique ajoute 70% des loyers aux revenus et la mensualité locative entière aux charges. Elle traite le prêt locatif comme n'importe quel autre crédit. Plus le projet est important, plus le ratio grimpe, même si les loyers couvrent une large part de l'échéance.
Le HCSF précise par ailleurs que les loyers se retiennent en montant brut, avant charges et fiscalité. Chaque banque leur applique ensuite une décote pour risque locatif, c'est-à-dire une réduction forfaitaire, le plus souvent de 30%.
La méthode différentielle, exclue depuis 2022
La méthode différentielle raisonnait sur le solde du projet. Seul le déficit, c'est-à-dire la mensualité diminuée de 70% des loyers, s'ajoutait aux charges, et les loyers ne gonflaient pas les revenus. Le résultat était nettement plus favorable aux investisseurs.
La foire aux questions du HCSF exclut ce calcul différentiel pour apprécier le taux d'endettement. Un projet qui ne passe sous 35% qu'avec cette méthode sort donc des normes. Il ne peut être financé qu'au titre de la marge de dérogation de la banque, ou après une révision du projet.
Depuis 2022, les loyers d'un investissement locatif s'ajoutent aux revenus du ménage. Ils ne peuvent plus être déduits de la mensualité pour calculer le taux d'endettement.
Comparaison des deux méthodes sur un exemple
Un ménage gagne 4 000 € et rembourse 1 000 € pour sa résidence principale, soit 25% d'endettement. Il investit dans un bien loué 800 € par mois, financé par une mensualité de 900 €, assurance comprise.
L'écart atteint plus de 8 points. Le projet paraît finançable selon l'ancien calcul, mais il ressort hors normes selon la règle en vigueur. Une mensualité locative réduite, grâce à un apport plus important ou à un prix d'achat plus bas, permet de le ramener sous 35%.
Le calcul de la capacité d'emprunt
La formule, inversée, donne le montant empruntable. La mensualité maximale vaut revenus retenus × 35%, moins les charges existantes. Par exemple, un ménage qui perçoit 4 000 € et rembourse 250 € de crédit auto dispose de 1 400 − 250 = 1 150 € de mensualité, assurance comprise.
Cette mensualité se convertit ensuite en capital selon le taux et la durée. Une fois environ 50 € réservés à l'assurance, 1 100 € d'échéance financent près de 191 000 € sur 20 ans, avec un taux hypothétique de 3.4%, proche des niveaux observés début septembre 2026. Sur 25 ans, le montant atteint environ 222 000 €.
La durée de remboursement reste toutefois plafonnée à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants. Le différé désigne la période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas encore le capital, le temps de la construction ou des travaux.
Reste à vivre, solutions au-delà de 35% et surendettement
Le reste à vivre, second critère de la banque
Le reste à vivre se calcule ainsi : revenus, moins charges de crédit et charges fixes. Aucun texte n'en fixe le montant. Néanmoins, de nombreux établissements raisonnent avec un plancher de l'ordre de 1 000 € pour une personne seule, augmenté de 300 à 400 € par personne à charge. Ces repères varient d'une banque à l'autre.
Ce critère explique des décisions en apparence contradictoires. À 33% d'endettement, un ménage modeste peut se voir refuser son prêt faute de reste à vivre suffisant. À l'inverse, à 38%, un ménage aisé conserve plusieurs milliers d'euros par mois et peut obtenir un accord.
Les solutions si le taux d'endettement dépasse 35%
Plusieurs leviers permettent de ramener le ratio sous le plafond :
- le remboursement d'un petit crédit en cours avant la demande ;
- le regroupement de crédits, qui réunit les prêts en cours en une seule mensualité plus faible ;
- l'allongement de la durée, dans la limite de 25 ans ;
- un apport plus élevé, qui réduit le capital emprunté ;
- la marge de dérogation des banques, accordée en priorité aux dossiers les plus solides.
Taux d'endettement élevé et surendettement
Un taux d'endettement élevé ne signifie pas surendettement. Le droit ne fixe aucun seuil chiffré. La situation de surendettement se définit par l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, qu'elles soient déjà dues ou à venir. Le chiffre de 50% parfois avancé n'a aucune valeur juridique.
Questions fréquentes sur le taux d'endettement
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